博时基金胡海滨:公募REITs更适合长期投资

近日,知名财经博主@望京博格,对话博时基金基础设施投资管理部基金经理胡海滨、平安基金REITs投资中心高级副总监李华平,针对“公募REITs值不值得买”话题展开讨论。

胡海滨表示公募REITs相比封闭式基金、债券,性质上和股票更为接近。无论是投资者获利方式,还是资产价值以年为时间跨度进行评估的模式,还是价格的变动,公募REITs都和权益性资产更相似。

所以他建议投资者抱着长期持有的心态来投资。此外他也对公募REITs的流动性、管理人的管理情况分享了看法。以下是他的观点。查看视频

主持人:请博时的胡海滨老师介绍一下你的从业经验?

我是2005年就参加工作了,之前是做程序员的,2011年清华硕士毕业后开始进入金融行业。

有过4年的债券、ABS投研经验和6年的投资银行工作经验,也参与了多个资产证券化项目。

公募REITs虽然是封闭式基金,但是其实上市的过程更像是一个IPO的过程,所以对于基础资产的尽职调查、风险识别等相关的内容还是比较依赖于投行的能力。

2020年加入博时基金,刚好赶上了REITs的试点,于是就作为团队的成员全程参与了整个过程。

主持人:因为你以前是做债券研究的,从你的角度来说,觉得REITs跟信用债,还有金融债,国债有什么区别?

这个区别其实非常明显。首先产品结构是不一样的。公募REITs的产品壳是一个封闭式的公募基金,然后债券国债金融债其实就是一个很标准化的金融工具,首先不是一个产品壳,就是一个上市交易的标的。

第二个债券的风险收益特征跟公募REITs完全不一样,公募REITs其实在某种程度上是个权益性资产。什么叫权益性?就是通过持有我的公募REITs的份额,就间接持有了基础资产的未来权益。

这个权益包括两块,一个是如果未来能产生现金流,就通过分红的方式就能得到。

另外一块是如果基础资产有增值,比如说我们的产业园资产里的产业园和仓储物流,这块基础资产不管是土地还是地上的建筑物都可能增值,增值了以后,理论来说,REITs二级交易的价格也会往上走,这个时候你还可以通过二级市场的卖出来获得资本利得,其实是持有了一个权益。

而债券只是持有的是债券的发行人的债权,特点就是第一固定收益,每年的现金流拿到的是固定的,到期之后本金还给你,跟REITs不一样。

当然了REITs也会承担一定的价格波动的风险。香港那边的REITs跌起来也挺快的。所以它其实更像是介于股票和债券之间的这么一种资产。

在海外REITs是属于另类资产的,就是alternative那大类资产当中一部分,它的风险收益特征很具备绝对收益的资产特征。

但国内不是像海外式的以商业地产为主要的资产,我们是以基础设施,像高速公路、污水收费权、产业园为主。这类资产的特点就是没有特别明显的周期属性,不像股票和债券牛起来和熊起来差距很大。

这类资产每年的现金流是比较稳定的,有可能能穿越周期,所以更加适合长期资金来配置。

主持人:现在的投资者怎么去投公募REITs呢?

两种渠道,场内和场外都有。要是去证券公司买,那就是场内认购,到上市了以后就直接在场内交易,份额就能转让了。

如果场外一般是去银行的柜台认购的,之后如果要二级交易,得把场外的份额转托管到场内也可以进行卖出。

主持人:能否介绍下自己管理资产的收入来源?

我管理的是产业园资产,收入完全依赖于房租、物业费,还有停车费等,主要的部分还是以租金为主。

主持人:这次公募REITs战略投资人基本上占了一半以上,战配的投资人除了原始权益人,要锁三年到五年的时间,其他的战略投资人是12个月锁定期。所以上市12个月之内,能在二级市场交易的份额确实不太多,有可能导致流动性不足。这个问题您怎么看?

首先公募REITs有做市商机制,我们的产品有4家券商来做市,而且都是头部的券商。有做市商的话流动性会比没有做市商好很多。

第二个流动不足我觉得要分情况看,对于大资金肯定是流动性不足,对于散户如果你只投个几千块,想卖掉还是比较轻松的,要看你的投资者的资金体量。

第三个,怎么提高流动性,就得不断的扩募,跟体量有一定关系。

第四个就是REITs这个品种,因为REITs天然就不是一个流动性好的品种,这是产品的特点。从海外来看,它的换手率平均来看就是千分之5,远低于股票的换手率。

它就是一个长期投资的产品。拿海外的养老金账户来说,如果REITs上市以后,经过多次换手以后,可能逐步的都会流入到那些长期持有的投资人手里,他就不会拿出来卖了。因为这些投资人本来就希望长期持有,反而就导致二级市场愿意短期内买入卖出的份额减少。就像债券一样,可能刚上市的时候流动性很好,但过一段时间流动性就少了,是因为这些债券都流入到那些愿意持有至到期的投资人手里了。

所以这是REITs的一个产品特征。所以从这个角度来理解它,就会对它的流动性没有那么的关注。重点是你要想好买是为什么,是要长期持有,还是只是像炒股票一样做一个短期的波段,这对流动性的要求肯定是不一样的。

甚至对一些长期持有人,他反而希望流动性不要太好。因为流动性差的话,按照估值模型,会要有流动性的补偿。如果流动性越差,收益率就越高,对于长期持有的投资来说反而是个好事。

主持人:我看到公募REITs的净值每半年更新一次,间隔时间长,而且估值和实际交易价格还有差别,像封闭式基金在二级市场还会有折价,REITs会不会也可能有折价,怎么看待价值和价格的偏离?

确实公募REITs和其他封闭式基金相比,会有这个问题。首先封闭式基金有对应的资产,每天都能有净值,知道二级市场折价就知道价格了。但公募REITs的底层资产不可能每天估值,高速公路今天和明天的估值几乎不会有差别。

那从这个角度,不如把公募REITs理解成一家上市公司,有一个基础资产的持有权益,未来在不断扩募,就像股票的增发,然后每年或者半年披露一次资产的评估值,和上市公司每半年每年披露半年报、年报是一样的。

你说上市公司公布定期报告的时候对股价有多大影响?肯定有,但是不披露的时候股价也涨跌。这个价格形成机制是比较的复杂的,公募REITs也是一样。

所以公募REITs二级的价格并不像其他公募基金似的,反而更像一个股票。

另外我们也会每年公布评估报告。我们每年会请第三方的专业的评估机构出具评估报告,评估报告也会通过公众渠道发布给所有的投资人,可以作为参考。

但是也要了解这其中还有一些管理团队因素的影响,地段升值的影响,还有宏观周期,比如无风险利率下降的各种影响。理论来说用现金流折现法来折现,折现率就有变化,都直接影响到资产的估值。

所以REITs的二级市场的交易价格确实比较特殊,不能拿普通的封闭式基金来直接对比。

主持人:能否介绍下公募REITs在海外的发展历史和发展?

美国的公募REITs在上世纪60年代推出,现在大概有2万亿美元市值。海外REITs有个特点,就是美国一枝独秀,2万亿市值里有65%的市值都是美国市场的。

我们其实更关心REITs的体量有多大。

评估中国的体量,咱们现在基础设施投资存量有100万亿,即使拿1%出来做公募REITs,也有万亿市值。

除了这种算法,还能对标国际。新加坡REITs的市值占股市市值的比例最高,是16%。澳大利亚和美国分别是7%和3%。如果对标这些REITs发展比较好的国家的REITs占比,能测算下来我们国家的REITs体量确实是万亿级别。

所以博时基金也对中国的基础设施REITs前景充满信心,很早就成立了团队去做相关的产业研究和优质资产挖掘工作。

主持人:普通投资者如何选择适合自己的REITs产品,要看哪些要素,注意哪些风险呢?

首先投资人一定要放平心态,不要把它当成一个股票来炒。因为REITs天然不像股票有炒作的机会。它的价格波动不会很大,喜欢追涨杀跌的人不适合投资。

总体来看,首批公募资质都是比较不错的。具体是投哪类资产可能得需要特别专业的研究,比如把招募书拿出来专门研究底层资产。

投资风险一个是要关注底层资产。因为毕竟REITs刚起步,没有历史数据可追溯。第一批大家都关注底层资产,只要底层资产好,经营团队能力弱一点,大概率也不会差很多。

之后从海外成熟经验看,关注点会从底层资产慢慢过渡到看管理团队。因为底层资产只能保证第一批资产是优质的,未来的扩募非常依赖管理人的能力。未来随着我们市场的成熟,管理团队也会成为非常重要的考量因素。

另外也要关注场内交易二级市场的价格波动风险。

主持人:未来REITs成立了,基金经理会做哪些工作去管理,日常是怎样的?

REITs管理分两大部分,投资和运营。

投资就是扩募,在装好底层资产后,还要去看新的资产。这是个投资的过程,更像是投行的业务尽职调查,在各项指标的对比中把优质的资产装进来。

运营也是很重要的部分,我们每年都会做运营规划,按月按季度去跟进。

运营首先要招租,怎么制定招租政策,市场宣传政策,选择哪类租户,都要考虑。尤其是产业类项目,讲究形成产业聚集效应,如果产业上下游都在园区里,那租户的粘性就会很强。

第二是要做好成本控制,就是财务管理,预算和执行。

第三就是物业服务,产业园区和高速公路项目最大的不同就是租户对物业的感受很明显,很影响客户体验。

第四是安全管理,像一些人为因素的问题都要尽量避免,所以会有巡检,还会投财产保险,来降低运营风险。

最后是提升坪效。这非常考验管理能力,我们会结合时间的推移,做内部的装修设计以及外立面的与时俱进等。在这个过程中不断吸引优质企业进来。不断向同业学习,横向对比,来提升坪效,回馈投资人。

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